天涯8年前预言神贴,一家考虑历史进程的企业

浏览:2845   发布时间: 2022年05月11日

一家考虑历史进程的企业

来源:财经自媒体

来源:壹地产

2008年12月,工信部部长接到了一通电话:

3G牌照马上发,下决心了。

3G牌照发放的条件当时已经成熟,且三大运营商无需贷款,就能拿出可拉动6000亿投资的自有资金来。这规模不小了,为了解决经济困难,投资拉动政策先是想要在四季度拿出四千亿,后又改为“四万亿”。

形势所迫,很多事也是不得已而为之。当年12月,车市、房市、股市都被要求拿出方案。

而后,四万亿投资计划直接救了房市,让很多开发商自觉还能再活五百年。2009年房地产开发投资打开了涡轮发动机,四到七月增速分别为:

4.9%、6.8%、9.9、11.6%。

银行敞开了授信,个人按揭贷款猛增120%,开发商通过各种融资渠道加杠杆猛冲。胡润百富榜前十中,房企老板的数量从5个变成了8个。

如果说,招拍挂政策的出台代表着金融红利时代降临,那么四万亿救市政策,则促使着高杠杆的房地产金融体系彻底发育成熟。

但很多人忘记了,4万亿计划不是中长期政策,不是五年计划,只是应对危机,想用三年解决一些突出问题:

当时代抛弃高杠杆的时候,连一句再见都不会说。

2020年8月后,绿没绿,成为地产商们思考的最重要问题。各大房企纷纷宣布降档时间表,降负债不再代表是否发展,而代表是否生存。

上周,几家开发商发布了半年报,其中包括雅居乐。为什么单独提它,因为只看几个重点数据就知道,雅居乐在行业大风大浪中已经迅速稳住了重心。

上半年,雅居乐营收增长15%,达到386亿元,实现净利润65亿元,基本面增收也增利。这家粤系房企手握近600亿现金,现金短债比达到1.18倍。在现金和利润为王的时代,这是一层很厚的安全垫。

雅居乐的人头脑很清楚,表示永续债规模不再增加,适时赎回,通过多元化融资渠道,融资成本从六字头降到:

五字头——5.96%。

能迅速优化财务结构,和雅居乐家底质量密不可分。上半年雅居乐销售额753亿,顺利完成半年目标且增长三成多。此时此刻,还能卖出去房子就意味着很多事。粤港澳大湾区和长三角的布局,贡献了将近一半的销售面积,且雅居乐总土储近四成都位于这两区域。

这几天,雅居乐正在进行一场组织架构调整,把地产开发、代建、城更、商业等地产业务都统筹在一起,成立大地产集团。雅居乐这是看到了地产的稳健,要聚焦主业,要继续做大做强。

多元化业务发展也不错,到了开花结果的收成期。包括在管面积4.2亿平方米的标杆物业雅生活、以及环保等集团在内的多元化业务,去年年底还只贡献了总营收的13%,六个月后就变成了16.8%,据说未来还会继续增长。

我们正经历着时代变迁,除了房地产,聪明的人总会多留一条船。两条腿走路,双向赋能,才有高质量的发展。

十年前,调控政策收紧,中央颁布“新国五条”,全国各地开启限购潮。有人在天涯论坛上发表了,日后被誉为天涯预言神贴的《写在房价暴涨前》。

楼主分析调控原因,说了很多疯话。比如调控不是因为房价上涨而使群众生活困难。事实上,是因为通胀且稀缺性房地产具有保值功能。一旦房地产因为交易量下降,房屋租金等就会大幅上涨。调控的真实意图简单说是:

防范金融风险。

子姨没记错的话,防范金融风险是最近两年才流行起来的词。由郭主席口中发出后,迅速落实为改变时代的三道红线政策。

这位楼主到2018年依旧被无数天涯老铁,誉为神人。其实,前几天有位TOP5房企老板跟子姨说:

这世界上明白人很多,但看明白了去做的不多。

这半年我们看了很多TOP30房企,有人悬崖勒马,也有人心存侥幸,还有如万科、雅居乐这样只踩一条线红线,且迅速回归绿档的。

万科说现在有很多投资机会,现金得留着。雅居乐1700多亿的银行授信,也留着一半没动。

这种稳健型的房企,都是明白人。

地产更大的雷,在明年!

「来源: |财经风向 ID:krcaijing」

2016年9月,有人预测国家的布局,并发布在天涯上,此贴便是著名的《中国楼市的13个必经之路》。

按照这则天涯神贴,中国楼市会走过这13个阶段:

1、开闸放水(2015年降准、提倡全国三成首付)2、房价飙升(16年一年的情况)3、卖地解地方政府债务危机(已完成)2011年,人民日报还四问地方,拿什么还债?

2017年,国家统计局就表示,地方债已成为优质资产。

4、驱赶人民币存款进入房市(钱都变成了房子首付款了)5、外管局最大“对手”消失,外汇暂时安全 (已实现,2017年,各大房企停止海外投资并购,外汇保住了)6、银行通过CDS(信用违约互换)转移大部分风险(已成为现实)7、限购制造天花板,房价开始下跌(组合拳已经出来,或快或慢,总会有效果)8、跟随美帝收紧货币 (已经成为现实,楼市持续定向加息。但略有出入的是,美帝为应对疫情持续放水,而中国为应对美帝拒绝跟随放水,反而开始对楼市实行资金监管)9、高位接盘或投资客无法套现,人民币资金成功被锁定。(现在房产的流动性特别差,新房不容易看出来,去卖卖二手房就知道了)10、土地财政转型(17年的租售同权,租赁用地,共有产权,都是土地财政转型的试探;如今,国家在大政策方面更认同实体经济,土地财政收入也开始移交给税收端口)11、开征房产税,彻底套死无害散户。(这个观点我持不同意见,房产税至少5年后才出)12、驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业(这个是大目的,目前正在做的事情)13、人民币国际化(这个三五年都完成不了,需要更长的时间,一带一路的根本目的就是这个,而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币)

这个预言最早出现在2016年9月17日,所以前6条是已经发生的事,没什么好惊讶的。

真正令人吃惊的是,预言刚过十几天,2016年10月国庆期间,很多城市宣布限购限贷,并且到2017年4月,北三县和环京房价泡沫破灭。

2018年,中美贸易战爆发;2020年,新冠疫情在美国爆发,美国为同时应对疫情和中国挑战,大量增发货币;而中国拒绝继续替美国挽救通胀,反而开始收紧货币政策。

2021年,中国开始全方位推行二手房指导价,大量二手房市场冰封,以深房理为代表的炒房资金成功被锁定。同时,土拍两集中、土拍资金划转税务部门征收,也预示着土地财政模式开始转型。

目前,我们正处于由步骤9,向12过渡的阶段,只不过跟预测有所不同之处,我们并没有尝试去刺破泡沫,也没有想过让房价大跌,而是在尝试把房价维持在一定的高位,通过横盘振荡,以时间换空间来消化房地产泡沫风险。这也是为什么全国多个城市试行二手房指导价——这个政策本身,既能防止二手房大涨,也能帮二手房托底,进而帮助政府卖地。

然而,昨天与一位地产公司高层吃饭,谈到了地产行业的未来,于是也兴致勃勃的做了一番预测——他认为目前房地产行业正处于严冬早期,最寒冷的冬天也许明年才会到。

其实,很多事情早有预兆:

01

中原地产统计过,2020年全国共出台了336次调控政策,2021年1-7月,数字达到了352次。

每一次调控,都是射向开发商的飞刀。以前,政策都默契地给开发商留了闪躲空间。很多开发商是在看到教培行业被锤之后,才知道自己是多么幸福。

但是现在,政策越来越狠,空间越来越小。今年刚过半年,银行的放款额度就快用完了,很多购房人的贷款半年多都没有放下来。

购房者的热情就这样被浇灭了,先是二手房,然后是新房,2021 年 6 月,新房成交面积降幅 8%,7 月降幅 13%,逐月下降的趋势越发加大。信心一旦溃坝,一泻千里难以挽回。

开发商是准备躺平的,前几天和一位排名前五的地产商老板聊天,他微醺着说:上个时代咱们是很牛X的,但已经过去了,新的时代开始了。

苏轼说的好,酒力渐消风力软,万事到头皆是梦。但现实就是现实,最近几个月,违约的商票越来越多,最坏的情况是,下半年部分规模企业可能面临巨大的偿债压力和违约风险。

另一位国企董事长跟我说,现在住建部领导见他,问的第一句话就是恒大之后,还有哪家地产商会暴雷。包括恒大、绿地、阳光100等一堆企业都拿着一个长长的资产包列表找他,想卖项目给他。他也准备了很多钱,准备年底抄底。但他还是担心,给住建部领导提了一个建议:这个市场如果只剩下国企了,那这个市场也不会好的。

我看了看那几个资产包。恒大的是北京的购物中心,上海的酒店和写字楼,广州的原公司总部。绿地的都是跟地方政府有大量纠纷的超高层。难怪没人敢接。

开发商除了卖房子,最擅长的是写恐怖故事。去年恒大在救助信里就明确说了,自己有两百多万业主,资金链断裂会导致系统性金融风险。

号称真还的罗永浩曾经说,欠银行一百块是你的烦恼,欠银行一个亿是银行的烦恼。但当你欠了几千亿,那就是全社会的烦恼了。

首富我来当,有难大家扛。

但现在,中央政府、地方政府和房企博弈,又到了重新调整站位的时刻。

过去几年,有关部门对开发商的态度是“又要马儿跑,又要马儿不吃草”,不过自然资源部的闭门会议后,开发商的内卷可能会稍微缓解一些了。

地产政府对开发商的态度,就像包叔的女朋友对包叔那样,以前是怕他不来,又怕他乱来,现在是:怕他乱来,更怕他不来。

02

据报道,湖南岳阳近日出台楼市新规,要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%。

意思是,开发商降价不准超“15%”,否则甭想网签。

别人都在打击房价,而岳阳却在防止下跌。背后原因很简单:

岳阳楼市太惨了。

房价横盘好几年,最近开始加速大跌,克而瑞数据显示,岳阳新房5月还处在7605元/㎡,6月已经跌至6558元/㎡,7月继续跌至6492元/㎡,跌幅达到17%。

堪称断崖式下跌。

这种下跌,会引发一连串负面反应。

比如期房业主成群结队拉横幅;炒房客违约,影响金融系统稳定;从业者更是组团回家过年……

一家降价,其他纷纷跟着降价,相互踩踏。

当地政府着急了,只能出此下策,限制开发商降价,防止出现更为严重的「踩踏效应」,不过背后考虑更多的是:

房价下跌,地就没人买了,那么城市发展怎么办?甚至给教师医生发工资,又从哪里来?

岳阳“限跌令”是2021年全国头一遭,但并不是什么新鲜事。

2020年东莞市,要求降价不准超“10%”。

2019年3月份,马鞍山,要求降价不准超“10%”。

历史上最严重的是2014年,全国大横盘4年,多地纷纷出台“限跌令”,防止踩踏。甚至像杭州这样的城市都出台了调控:

从2014年5月23日开始,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,那么将通过技术手段限制网签。

房价大涨没啥事,但只要大跌,就有人出来拼命地“拦”,楼市就这尿性。

不过,今年下半年的“降价潮”,大概率要比历史上的任何一届都要严重。

因为问责制调控,高位利率,三道红线、五档断贷等等,都是历史首创,在这种严寒调控中,唯有优质一二线可以扛一扛,三四线城市将大批倒下。

(数据来源:克而瑞)

如图,你会发现,岳阳新房房价上半年其实是上涨的,5月份房价甚至涨到了7605元/平米,6月份突然开始“俯冲式”下跌。为什么?

可能老读者都知道,这就是我一直在说的,“楼市骗局”。

2018年后,很多三四线城市,在没有棚改货币化的助推下,其实一直都处于“高位横盘,有价无市”。

开发商们联合媒体借“信息差”,故意上抬房价,引接盘侠入场。不懂行情的人们,傻傻上了车。

但实际上,购买力透支后,真实买家寥寥无几,房子长期卖不出去,再加上银行收缩信贷,久而久之,

“绷不住”了。

类似湖南岳阳这种行情的城市,全国非常多,湖北、山东、安徽、河南、四川、山西、内蒙古、东北等省份的三四线等等。

下半年,“限跌令”将会是一种常态。

当然,中央也不会限制这种调控政策的出台,因为大大小小楼市会议上,白纸黑字写着:

房住不炒,稳房价、稳地价、稳预期。

稳,不是涨,也不是跌。

不过,市场买不买账,下半年就会见分晓了。

03

“三十年河东,四十年河西”,于今,房地产市场算是走到了分岔口。

在“工业强国,科技强国”的最高战略下,接下来,靠房地产经济拉动GDP的城市,逐渐会暴露原型。

炒高房价的“虚妄之地”,也会将前几年闭着眼的投机者,套牢在高峰山岗。

吃撑的开发商,也将不断吐出利润,让整个行业回归“普通”,

中国楼市彻底进入“买方市场”,刚需彻底迎来春天,而投资客,想在房子上赚钱,绝对是技术活儿,睁大眼睛都未必能买对。

让我们致敬潮水。

财经风向综合自地产八卦女、兽楼处、子木聊房

华晨宇事件暗流涌动,早年预言神贴被扒出,舆论风评急转直下

一瓜未平,一瓜又起!

郑爽代孕事件余温未散,娱乐圈再出重磅大瓜--华晨宇、张碧晨未婚生女。

最早听到相关消息时,还是在2018年。

2018年8月份 媒体报道图

当时网络上已曝出华晨宇与张碧晨热恋,不过该消息随后被女方工作人员否认!

其后在2019年,网络上依旧有关于两人的爆料!

现在来看,恐怕张碧晨当时已生下孩子!!

1月21日,网络上出现华晨宇、张碧晨未婚生女的爆料,不过还只是处于网络传闻阶段。本着传闻越假、真实性越高的原则,我个人一直在关注此事。

1月21日当晚,“华晨宇 张碧晨”关键词即登上热搜榜单。按照常理来说,明星艺人未婚生子的消息,控制不好会反噬己身。尤其是假消息,若不在第一时间辟谣,影响会难以挽回!

没想到,仅过了一天,当事双方便在个人社交账号,共同作出了回应。

不过这次回应,不是澄清!不是辟谣!而是勇敢地承认了这一切!!

华晨宇更是直言:“是的,我们是有一个孩子。 ”

简短一句话,我看到了华晨宇的担当与责任!

不过,这似乎并不能解开公众的所有疑惑。比如舆论最关注的,为何没有在第一时间公开?

华晨宇随后再发动态,回应此事。

首先,他开口即表达出对女儿的疼爱,坦然称:“虽然很突然,但也很开心。”

这里的“突然”是有原因的。

我们从另一位当事人张碧晨发布动态可知,两人在一起后,曾对未来无限憧憬。而这份憧憬,并没有把结婚生子列在其中。

我们先大概解读一下:

2018年秋,当张碧晨发现自己怀孕后,同样是突然且不知所措,一切都在她预料之外。

然而最终,张碧晨还是选择留下孩子,并选择与华晨宇断绝联系,独自一人去承受。

其实这样的做法,恰好符合意外怀孕者的心态。尤其是双方都是当红艺人,又都是在恋情未曝光的状态下,出现的意外怀孕。

一旦此事处置不利,极可能遭遇严重反噬。到时,口诛笔伐为轻,演艺事业受创为重!

我相信,当时张碧晨是以一位母亲的立场,选择留下了孩子。同样也是为华晨宇前途考虑,选择了独自面对,远离华晨宇!

不过,当真正进入母亲角色后,张碧晨又后悔了当初的决定,觉得不能擅自剥夺孩子拥有父亲的权利。

在此思想下,她最终鼓起勇气,把怀孕生女这件事,告诉了华晨宇。

而华晨宇以自己的实际行动,证明了自己的担当与责任!

面对突如其来的一切,他没有退缩、没有推卸,唯有心底对张碧晨的遗憾。

不过这份遗憾,在看到孩子的一瞬间,转化成无限欣喜与爱意!

当然,解读是美好的,但是真实内幕,恐怕是当事人才知道的。

尤其是华晨宇与张碧晨这件事,影响不可谓不大。两人背后皆有各方利益交织,很难不会产生冲突。

这不,网友很快扒出2018年8月份的一篇帖子,用户“华晨宇张碧晨今天公开了吗”发表动态,称:“能感觉出来你对碧晨的心没有那个女人深,可是碧晨是真心实意的对你的啊,她的心你就这样践踏吗?”

“连孩子都不放过,居然叫她去堕胎,你的心怎么这么狠 。”

此用户其他动态下,也多次cue华晨宇、张碧晨,显然早已知晓二人恋情!

看来,世事多变!

事情公布前的那一刻,谁都无法预料这件事会对华晨宇的星途产生何种影响。

比如脱粉回踩、口诛笔伐,只是暂时还没出现

尽管对于此事,华晨宇方面第一时间辟谣,但在更多人看来,不过是紧急公关手段!

有人说,是郑爽代孕事件的出现,增强了公众的忍耐度!

我不否认这种说法,至少这件事与代孕事件对比起来,充满着感动与温暖。

若没有郑爽在前践踏底线,华晨宇、张碧晨这件事,是脚踩还是众捧,还真是不好说!

毕竟华晨宇作为一名顶流偶像,社交平台拥粉3800余万。却顶着单身标签,私下与女艺人未婚生女,具备可踩的特性!

尤其是最新曝出的消息,华晨宇、张碧晨双方将无婚姻关系共同抚养孩子,华晨宇工作人员也表示:“感谢关注,花花目前单身。”

华晨宇全球官方歌迷会,在提及此事时,把张碧晨的姓名给马赛克处理。

这些行为,都使得一切充满不确定性!至少能感受出,此事背后暗流涌动,似乎有着惊天大瓜还未出现!

舆论风向从来不是单一的,娱乐圈反转再反转的事件,多不胜数。

眼下最重要的,就是华晨宇与张碧晨尽早结婚,给孩子一个完整的家!

但是艺人,通常身后捆绑着诸多利益,很多时候都是身不由己。

希望两人此刻带着全网的祝福,尽快修成正果,这才是对流言蜚语的有力回击。反正也都不小了,还等啥呢!!