5000只鸡要多少钱鸡笼,牛市行情下,蛋鸡当肉鸡来卖都赚钱?

浏览:4195   发布时间: 2022年06月14日

郑州刚需太苦!53亩地挤进2000户,是人住的吗?

作者: 自在说房

郑州最苦的刚需不在南龙湖,南龙湖有着良好的出行及低容积率,在南龙湖你可以过得活色生香;

郑州最苦的刚需不在郑西,郑西宜居,10号线、6号线正快马加鞭,在郑西你可以过得鲜衣怒马;

郑州最苦的刚需也不在郑北,郑北容积率低,有黄河湿地和煦的微风、黄河生态高质量发展带以及地铁7号线,在郑北你可以过得温润惬意;

郑州最苦的刚需更不在绿博,他们有文化创意产业园以及地铁8号线东延,绿博园、电影小镇,在绿博可以过得晨钟暮鼓;

郑州最苦的刚需竟在灯下黑的二环内,它便是佳源接手的佳源·名门橙邦!

这是一个郑州城改盘,名门做不下去了交给了佳源,外来的小房企今天推倒了老城中村,建出了一个鼠啮虫穿的反人居新城中村。

原本住宅、安置房与商业混杂,又因郑州商业公寓销售基本凉凉,于是住宅用地的担子自然更重,于是郑州佳源名门橙邦二期雅橙苑亮瞎郑州刚需眼睛的“鸡笼楼”登场了!

53亩地,有住宅有商业有安置房,建洋房、建高层,挤进约2000户,5000余人,建筑容积率高达5.27,建筑密度更是破郑州记录。

北龙湖永威上和琚77亩地建291户,对比到这,我们不禁要问:佳源这是给地球人建房,还是给火星人建房呢?

如遇停电,我敢保证2000户业主如果按照每户2.5人计算,这5000刚需大军排队上不去楼,也下不了楼。

所以,我坚信,佳源这是为飞行技术高超的火星人建房。

不信,你往下慢慢看。

1

高容积率的城中村改造筒子楼

作为一个典型的城中村改造项目,还是位于土地价值相当高的二环内,可以想象出为了平衡各方的利益,最终会妥协出一个怎样的项目。

从佳源·名门橙邦先期推出的几块住宅用地来看,如何进行强排才能既把容积率做满又提升货值,开发商可能快要把头都想秃了。

注:强排就是最高盈利强度排布建筑总图。这是地产开发商控制设计的一个方式,目标很简单:寻找到税后利润最大化的建筑业态组合,完全不顾任何人居感受与生命安全。

位于大学路与长江路附近的一期地块悦橙苑,为了做满容积率,把楼栋拉高到了40-41层,还美其名曰为豪宅体验。

虽然是超高层楼栋搭配相当窄的楼间距,还有些楼栋的梯户比高了些,但一期悦橙苑勉强还算是个中规中矩的正常小区。

现在佳源·名门橙邦在售的二期雅橙苑,则明显要奇葩太多。先来看它的土地和建筑指标,占地面积53亩,容积率高达5.27,总户数1966户。

50多亩地块上住了近2000户,你知道这意味着什么吗?

我们先来看两个楼盘数据对比一下。知名改善盘东润泰和占地51亩,总户数514户。

北龙湖70亩小区大多300户左右,也就是50亩约190户,是佳源·名门橙邦的十分之一左右。

同为城中村改造的康桥玖熙园,占地105亩,总规划户数1725户。

也就是说,同土地面积内,佳源·名门橙邦二期雅橙苑居住的户数,是东润泰和的4倍,是康桥玖熙园的2倍还多,是北龙湖豪宅10倍多。

这位外来小开发商显然不把郑州刚需当人看。

可以想象一下,人均公共景观占地面积得有多低,以及公共设施需要承担多大的压力。

再来看它的楼栋布局,53亩地上规划了7栋住宅,1栋商业,1栋幼儿园。

而这7栋住宅中,只有4#、5#、7#、9#楼4栋楼是比较标准的正常高层,而剩下3栋都相当奇葩。

夹在南北2栋高层之间的8#楼是东西朝向就算了,居然还是洋房??不知道这样的洋房到底准备卖给谁。

而西边两栋南北向排布的1#、2#楼则是密集的小户型筒子楼。下图为2#楼(就是左下角那个L型楼栋)的平层户型图。

平层户型图

总共8梯19户,户型以74㎡的两房为主,大部分户型纯朝西或纯朝东……二环、70多平米的两房,竟然是筒子楼!

另根据官方公布的规划图纸显示,1号楼中竟然还有3万方的安置房。

一个词,刚需;两个词,极其刚需;三个词,“肉鸡笼”。

筒子楼和正常高层板式楼共聚一堂,哦,后期说不定还有改善型洋房出炉,这样堪称混乱到极致的定位,就注定了这个小区未来的尴尬命运。

我们不禁问佳源:“这样的房子,你家人会住吗?”

2

同样的奇葩小区,降价3000大甩卖

其实,这已经不是我第一次在郑州看到这样的楼栋布局图了。上一次给我印象如此深刻的,是位于金水北的花漾里。

这个楼盘位于金水区南阳路与兴隆铺路交会处,位置和佳源·名门橙邦有些类似之处,都属于老城区,周围配套齐全,距离地铁站点也很近。

为了通过规划,同时也是为了提升溢价,这个小区也出现了极为奇葩的高容积率筒子楼+板式高层+洋房的楼栋布局。

花漾里鸟瞰效果图

当然,和佳源·名门橙邦的雅橙苑相比,花漾里的优势是容积率要低得多,只有3.5,所以洋房做了4栋,舒适度也比雅橙苑要高出不少。

左上角那个L型的楼栋,分为东西两个单元。一个5梯17户,一个2梯6户,无论楼栋布局还是户型设计都和雅橙苑2#楼如出一辙。

整个小区说改善不改善,说刚需不刚需,尴尬极了。

按说,花漾里的位置是相当不错的,2018年它开盘时,周边楼盘均价也早就到了1万6左右了。

所以,刚开始推出的时候,它的均价也保持在15500左右。

随后,在市场行情不好的情况下,花漾里从早前1万5的价格直接降到了1万2左右,瞬间引爆朋友圈。

要知道,这可是三环内,金水区,地铁口啊。

不知道,最早开发商绞尽脑汁做出的这种设计,最终有没有实现他们想要的溢价。

如果真有溢价,那么只能说购房者真是瞎了眼。

3

难以升值的小户型筒子楼

先说结论,高容积率小户型楼栋由于较差的居住体验,严重影响后期升值。

住过城中村或者筒子楼公寓的人都应该知道,永远都有人在搬进搬出,租住用户过多,管理难度相当大,公共设施的损耗也会更快。

尤其是电梯检修的频率,会远高于一般楼盘,业主们的维修基金也会在两三年之后就被提取出来使用。

再过若干年,等维修基金使用完毕后,估计就只剩下业主和物业管理方的扯皮了。

而且这种80㎡以下的超级刚需户型,一般都是用来过度的,最终的结果就是短期居住后再次卖掉或者租出去。

而这依然要面临两个问题,第一,小户型聚集的筒子楼,根本就跑不赢房价的平均涨幅。

买房卖房者应该都有体会,越是改善楼盘、改善户型涨幅越高,而这种筒子楼的涨幅几乎是垫底的。

以同样为住宅产权的正弘数码公寓为例,它在10年前开盘时,价格并不比周边的普通小区低多少。

现在,周边小区均价都到了2万5左右,而正弘数码公寓均价还不到1万8,就这还是建立在它也是学区房的基础上。

第二,随后的接盘者,多半也会是超级刚需的购房者,购买力相当有限。

所以,溢价很难上去。它的价格,只能跟着房价大势走。

还有一个更严重的问题,那就是对于同小区其它楼栋来说,超级刚需楼栋的存在,也会严重影响整个小区后期的升值。

筒子楼如果是单独存在的话,其实还好,居住氛围不好也都是自己的事情。但是放在整个小区里,就会影响整个小区。

你能想象正弘数码公寓如果和蓝堡湾同处一个院子里吗?

鑫苑世家的公寓楼栋和后边的洋房是完全隔开管理的,但由于距离过近,依然对整个小区的居住氛围产生了不小的影响,也影响了整个小区的升值。

对于开发商来说,这样的小户型楼栋就是拿来做牺牲品的。你拿来做牺牲品也不是不行,但不能拉着整个小区一起共沉沦啊。

只想告诉购房者们,如果是想要在郑州安一个家,不如去一个正常的刚需楼盘,选择一个小三房。

对于想要投资或出租的人来说,则不如去选面积更小的小户型,收益率会更高一些。

4

居住的生命安全堪忧

53亩地住5000余人,这里我们必须对居住者在突发事件中的生命安全提个醒。

一般住这种房子的刚需还不懂建筑安全问题,但这里我们必须认识下面几个问题:

1、如遇地震、火灾,5000余人怎样在53亩地除去楼房外的狭小甬道中疏散。

2、如遇火灾,消防车咋进这么小的院子?

3、如遇疫情,人口密度如此之高,小区物业咋防控?

4、如遇停电、停水,人口密度如此之高,物资咋供给?

5

白衣骑士还是驼盐的驴子?

关于佳源如何接手名门橙邦、与名门签署对赌协议的事情,早就传得沸沸扬扬。

大家最关心的,就是佳源是否有深耕中原的打算。

那么,这个大本营位于浙江地级市嘉兴的开发商,到底有没有很重视这个项目呢?

大概了解到的情况是,佳源·名门橙邦团队在整个开发商体系内地位并不高。据说现在项目的营销负责人,还是从武汉分公司调过来的。

除了卖房子之外,还有很多后续的问题等着佳源去解决。

如果你最近去看过房子的话,可能连车都没有地方停,因为连停车场进出的通道都被堵了。

城中村改造的复杂难缠,对本地开发商是极大的考验,对外来的开发商更是。对本土市场不够了解,会是制约其发展的最大短板。

当一个典型的不能再典型的城中村改造项目遇上了一个外来开发商,走向将会如何呢?

结语

文末,我们代表郑州人民问佳源五个小问题:

1、佳源在浙江嘉兴有没有建设53亩地,容积率5.27,总户数1966的小区?如果有是哪个小区?

2、开发商在建小区的过程是利润最大化重要还是业主生命安全重要?

3、佳源目前仅接了点名门的小楼盘,后续还有啥大项目?你的物业咋让业主安心住70年,如果没有后续楼盘,你们赚完钱就撤退,掏空六个口袋买房刚需客,谁来保障物业硬件的投入?能否当着业主面,存一笔硬件投入备用金?

4、原村民没得到满意安置,他们来小区“访问”商品房小区,商品房业主咋办?最好能给出具体措施,签入购房合同内。

5、亩均100人的房子,佳源老板你会让你爹妈住吗?如果你爹妈住够10年,每天打卡,10年后我们返你爹妈购房款可否?

我们真诚希望售楼部在公示不利因素时,将这五个问题一起张榜公示。

牛市行情下,蛋鸡当肉鸡来卖都赚钱?

昨天,我在我的微信群里看到这样一个截图,大意是猪肉这么贵,同时又拉动淘汰鸡涨这么高,干脆把蛋鸡也当作肉鸡养算了。还巴拉巴拉的跟大家算了一堆账,貌似讲的透透是道、煞有介事!

如果你要是真正多年从事蛋鸡养殖的内行,把小算盘稍微灵性的那么一拨拉,发现根本就是外行人讲的扯蛋话嘛!

首先,我们算一下一只蛋鸡养到150日龄到底需要多少成本。

上图是我随便在网上下载的,你也可以找得到的,养鸡成本最大的一块是饲料,150日龄蛋鸡,需要饲料大概合计是17斤/只,如果按照当前的饲料价格1.4元/斤(平均价格,前期育雏育成饲料较贵、高档开口料甚至2.5-3元/斤),合计饲料成本大约24元/只。

再说人工成本,按照农民养殖工人工资每月3000-5000元,每人管理5000只鸡,人工成本5个月每只鸡大概合计4元左右。

养鸡设备折旧成本,按照蛋鸡笼舍用十年,一共养7批次,每只鸡成本笼位总计50-60元计算(包括鸡笼、房舍、水电、道路、配套等),光这五个月每只鸡设备折旧费用2-2.5元左右。

防疫,正常一只蛋鸡在开产前,要想做全防疫程序,需要15-18次,差不多防疫成本就需要4元/只左右。

鸡苗成本5-6元/只。大的蛋鸡种鸡公司,已经开始预定明年二月鸡苗,按照目前上鸡的狂热,蛋雏鸡6元/只已经没有悬念。

另外,加温、降温费1-2元/只,水费电费0.5-1元/只,还有卫生消毒、资金占用、保健防病、鸡病死淘、换笼转运、环保处理、维修管理等等,杂七杂八的加起来,每只蛋鸡在150日龄的综合成本,大概是45-50元/只!

有人说,不是还有产蛋收入嘛,上图显示150日龄蛋率可以达到60%,跟大家说吧,这个蛋率计算,那是按照过去标准,我在20多年养鸡实践中,150日龄蛋鸡蛋率90%也不是没有过。而现在的蛋鸡,普遍开产上高峰比较晚,这点小码蛋卖蛋收入,实在是少的可怜。

再说,如果按照淘汰蛋鸡处理,150日龄蛋鸡可以卖多少钱。

你注意看上图,150日龄蛋鸡的标准体重只有3.3斤/只,不是可以喂肉鸡料催肥嘛,如果喂肉鸡料,建议你直接养肉鸡,别搞这个受罪,蛋鸡有其自有的生长规律,都是按照产蛋鸡标准育种的,多长日龄该有多少体重,喂肉鸡料也改变不了多少!况且在饲料中添加能量,也是需要增加饲养成本的!

淘汰蛋鸡为什么比白羽肉鸡,价格高出一大截,关键是日龄长啊,一般也在480日龄以上,老百姓称之为“跨年鸡”。现在最贵的白羽肉鸡棚前收购价不到6元/斤,淘汰蛋鸡最贵10元/斤以上,价差这么大,为啥不能用肉鸡替代淘汰蛋鸡呢?就是白羽肉鸡的日龄基本上也只有四五十天,太嫩,做不出淘汰蛋鸡那个筋道的风味来!

我曾经有个朋友,蛋鸡日龄200多天的时候,得病了,产蛋率一直上不去,想一卖了之,招来N个拉淘汰蛋鸡的,听说日龄只有200多天,头立马摇的跟拨浪鼓似的!日龄太短、鸡太嫩!好不容易找个能要的,按白羽肉鸡价格标准,还一副爱卖不卖的样子!

如果150天的蛋鸡,按照肉鸡的价格标准去卖鸡,收入是多少呢,3.3斤*6元,每只鸡售价20块,按照综合最低45元/只的成本价,净赔25元/只,这个账,只要脑袋没有被门夹过,认真算下就知道啦

谁要不小心被这个彻头彻尾的外行忽悠了的话,按这样搞下去,基本上可以赔的七窍生烟,等着卖房、卖车、卖老婆啦!

最后跟大家提醒一点,知道世界上目前最多的动物什么吗?答案是鸡!为什么鸡在地球上能达到令人咂舌200亿只,关键是鸡这种动物爱交配,繁殖能力在所有驯养动物是最强大的,一年时间就可以见到孙子辈!只要愿意,一对公母鸡,一年就可以产出成百上千的后代出来!

这么多年,为啥牛肉的价格一直坚挺不下,就是牛的繁殖能力实在是不敢让人恭维,而鸡肉的价格动辄就过山车,任何时候,任何商品化的产品,皆是以稀为贵,以多为贱!

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